媒体报道
【重庆日报】从“包租婆”到专业运营商——重庆探索公租房商业资产高效运作新路径
2023-11-01    浏览次数:1280

  近日,重庆日报刊登文章《从“包租婆”到专业运营商——重庆探索公租房商业资产高效运作新路径》,对重庆发展投资公司公租房商业资产运营进行了深入报道。


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从“包租婆”到专业运营商——重庆探索公租房商业资产高效运作新路径


       短短3年半时间,年营业收入增长超过2.4倍,管理人员人均效能提高了5倍——这是前不久召开的第二届中国国企存量资管创新峰会上,重庆发布的一份公租房商业资产运营成绩单。

  重庆是如何做到的?作为重庆公租房商业资产运营管理方,最新欧洲杯买球网站(以下简称重发公司)的“诀窍”,就是将管理与服务、标准与特色相结合,构建了从招商、扶商到造商的全链条服务,从而探索出一条保障性住房社区商业高质量运营管理的新路。

  让专业的人做专业的事

  在中心城区,分布着21个市级公租房项目,可入住80余万住房困难群众,服务周边80多个产业园区。这些项目平均住户超过3万人,最多的住户达10万人以上。公租房商业资产在保障居民生活配套、服务周边产业发展的过程中发挥了重要作用。

  庞大的人群意味着可观的商机,但要当好公租房商业资产的“包租婆”并不容易。人口流动性大聚集时段少、居民消费能力有限、建成时间长、资产面貌陈旧等,都是公租房商铺的“瑕疵”,加上重庆公租房商业体量在全国位居前列,空置资产多为集中商业及零散边角底商,运营起来困难重重。

  2019年起,重发公司耗资200多亿元从市属国企手里陆续购入200多万平方米公租房商业资产,2020年正式承担起公租房商业资产运营管理的重任。新公司人手少,公租房资产人均管理面积达到3.46万平方米,远高于全国同行业平均水平。

  面对这样的难题,重发公司副总经理冉斌介绍,第一步是整体升级资产管理系统,全面掌握公租房资产资料,深度调研,实施“一盘一策”,为后期招商、业态定位、客户准入、运营管理、工程维保等奠定基础。

  第二步是大力推动市场化运营。就是向市场借智借资源,公开招标引入专业商管团队,主动拜访市场主体,建立合作意向商家资源库,吸引一批知名企业入驻。

  “打开局面,关键在于用专业的人做专业的事。”冉斌认为,商管团队有专业判断能力和市场化管理模式,能快速建立良好的商业生态系统。市场主体自带产业链、供应链体系,不仅能通过价格优势吸引客流,还能带动与其形成互补关系的中小商家紧随而来,活跃商业氛围。

  事实也证实了冉斌的判断。例如,重发公司公开招标引入捷顺科技联合运营11个公租房小区停车场以来,月车流总量整体提升了43.6%。仅此项目,公司每年可增加2000多万元纯利润。城南家园商管公司入驻3年多来,出租率从2020年的46.43%提升至目前的82.63%,盘活了21万平方米商业资产。

  第三步是内部挖潜,建立三级管理架构,提升内部决策效率和执行力。各分公司实施“九比九拼”制度,进一步调动职工干事创业激情。

  扶商稳商帮助商家“起死回生”

  前不久,陈先生想在两江名居公租房小区开家面馆。当他把想法告诉两江名居商管公司管理人员时,却被泼了冷水:“我们附近已有十家面馆了,要不要考虑换个品种?”

  “高质量的商业运营必须避免同质化竞争。”两江名居商管公司负责人介绍,他们对大区块人流动线、车流动线、人口结构、客群结构、消费力等进行分析,精确项目定位。同时,为帮助商家快速度过“新手期”,商管团队不仅为新进商家提供“五免”服务(免费选址推荐、店招设计、开业视频、宣传推广和开业运营指导),还不定期免费开设培训课程,分析市场趋势,教授推销技巧,帮其搭上“流量快车”。

  得益于商管人员的专业研判能力,一些商铺甚至“起死回生”。

  今年2月,“街调”女装入驻幸福华庭小区。4月起,该商户租售比连续两个月达到60%。幸福华庭商管人员得知情况后,帮其分析区域客群消费喜好,建议将浅色系、修身型衣服换成深色系、宽松版衣服,并适当增加童装类服饰销售。他们还在主通道给商家做宣传,在社群微信中进行新品推荐。两个月时间,“街调”女装月销售量上升约54%。

  为吸引知名餐饮企业入驻,商管公司主动出资数十万元实施电量增容,排水、土建及立面改造“手术”;策划“奶茶节”“三八女神节”等活动,对产品进行折扣补贴。“注重赋能是公租房商业运营的核心之一,帮助商家就是帮助自己,已成为重发公司及其合作团队的共识。”重发置业公司资产部经理王国祥说。

  逐盘召开商户商谈会,解决急难愁盼问题1000余件,通过稳商助商间接解决2万余人就业问题;紧盯罐改气、电力设施升级等重点领域和关键环节,对工程改造及物业升级投入累计超过2亿元;完成疫情期租金减免1.82亿元,惠及3200多户……通过一系列务实的帮扶举措,新冠疫情期间重发公司公租房商业资产在退租30万平方米的情况下,每年实现5万至6万平方米的新增净出租,出租率上升近15个百分点,全国罕见。

  寻找新增长点提升“吸金”能力

  重发公司还鼓励商管团队和租赁户策划并寻找新增长点,提升公租房商业门面“吸金”能力,努力实现国有资产价值最大化。

  9月中旬,城南家园惠家二手综合市场试运行,大到上千元一台的空调、冰箱,小到4元的陶瓷杯碗,这里都可以“淘”到,每天销售额达五六万元。

  “惠家市场虽然位于主干道旁,我们租赁时却非常冷清。”重庆百斯福商业管理公司负责人回忆,他们先在商铺一楼引入农贸市场,待人气涨起来后,再针对公租房小区人员流动性强,二手家电、家具需求量大的特征,在二三楼打造二手交易市场。

  为增加入驻企业对店铺发展的信心,百斯福对城南家园二三楼旧货市场、四楼酒店业务注资,分别占股48%、60%。“商业运营要算大账。把‘二房东’变为‘股东’,才能更好地实现互利共赢。”百斯福商管负责人认为。

  最近,两江名居闲置11年的商业资产完成招租,将新增租金3800万元。这个“硬骨头”被攻克,得益于两江名居商管抓住2021年全国推行“一刻钟便民生活圈”试点的机遇,制订“一心四街”发展规划,丰富区域业态和居民生活品质。

  “一心”指家庭式邻里生活体验中心,四街,即吃街为主题餐饮街区、鲜街为“菜篮子”生活主题街区、学街为亲子文化主题街区,嗨街为夜间生活主题街区。在打造“一心四街”的过程中,为说服占据一楼主通道的超市商家腾出部分铺面,商管曾与商户展开“拉锯战”。但当“一心”实施业态调整后,商户惊讶地发现,虽然自家租用面积减少了,客流量却上升了30%。“明年这里的生活体验中心正式投用后,店铺人流还会大幅度上升。”该商户说。

  一些先进的管理办法也用到了招商运营中。例如,美丽阳光公租房项目处于沙坪坝区井口与北碚老公路之间,周边是厂房,租出去的店铺不到一半。为盘活这里的资产,重发公司与欢乐寓公寓管理有限公司签订协议:商管运营初期不拿一分钱,待租金收入达到考核指标后,再按约定比例分成。欢乐寓正着手引入二手家具市场等业态,争取明年租用体量较今年增长15%至20%。

  据介绍,下一步,重发公司将重点发展社区养老、充电桩、技能培训、二手市场、仓储物流等产业,加快推进智慧社区建设,力争2027年底公租房商业资产整体出租率达到并稳定在60%以上,收租率达90%,建成全国公房商业的示范标杆。(文/廖雪梅)




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